­Pertama

-----Bahwa terdakwa Ahmad Saepulloh pada bulan Agustus tahun 2020 atau setidak-tidaknya pada suatu waktu dalam tahun 2020, bertempat di perumahan Jatiasih Central City Jala Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jatiasih Kota Bekasi atau setidak-tidaknya di suatu tempat yang masih termasuk dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Bekasi yang berwenang memeriksa dan mengadili perkara ini telah melakukan tindak pidana pelaku usaha, dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak memenuhi atau tidak sesuai dengan standar yang dipersyaratkan dan ketentuan peraturan perundang-undangan, perbuatan tersebut dilakukan oleh terdakwa dengan cara-cara yang antara lain sebagai berikut:

• Pada tanggal 27 Juli 2020 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melintas di Jalan Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jati Asih Kota Bekasi dan melihat iklan pemasaran perumahan Jatiasih Central City yang terpasang di pintu masuk perumahan yang sedang dibangun, kemudian  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin mendatangi kantor pemasaran PT. HADEZ GRAHA UTAMA selaku pengembang yang berada di area perumahan dan bertemu dengan saksi Moch. Rizal selaku marketing PT. HADEZ GRAHA UTAMA, dan pada saat itu saksi Moch. Rizal  menjelaskan perihal proses pembangunan rumah serta penawaran dengan memperlihatkan brosur sebagai berikut:

1. Perihal harga dan diskon yang didapatkan dari harga rumah yang tercantum di brosur, jika pembeli membeli dengan DP 50% diawal akan menjadi costomer prioritas dan mendapat potongan sebesar Rp. 393.300.000,- (tiga ratus sembilan puluh tiga juta tiga ratus ribu rupiah), dari harga awal Rp1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah) menjadi RP. 1.100.000.000,- (satu milyar seratus juta rupiah).
2. Fasilitas umum di dalam Cluster terdapat 12 Fasilitas terbaik diantaranya ada Danau buatan dikelilingi jogging trek, unit dekat dengan Masjid, ada taman bermain, café, sport center, gym outdoor, CCTV dan security 24 Jam dan ada pusat pembelanjaan
3. Spesifikasi bangunan antara lain:

1. Struktur dan pondasi dari bahan beton kelapa/cakar ayam;
2. Dinding menggunakan bahan bata ringan;
3. Akan mendapat 2 (dua) balkon yang menghadap samping arah danau dan menghadap depan rumah, karena sisa unit sudah habis.

1. Fasilitas di luar Perumahan Jatiasih Central City dekat dengan exit pintu tol, dekat dengan restoran, dekat dengan perbankan dan sekolah-sekolah ternama;
2. Mendapat bonus AC sebanyak 3 (tiga) unit atau kanopi setelah pembangunan selesai;
3. Untuk costomer perioritas pembangunan akan dilakukan lebih awal dari costomer lain;
4. Lokasi bebas dari banjir karena perusahaan membuat resapan berupa Danau buatan dan telah atas rekomendasi tata ruang kota;
5. Bebas biaya-biaya Perolehan Hak Tanah Bangunan (BPHTB), AJB dan SHM;
6. Diperlihatkan site plan dalam bosur Perumahan Jatiasih Central City.

Atas penjelasan saksi Moch. Rizal tersebut saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tertarik untuk membeli 1 (satu) unit rumah Cluster Green Lake Perumahan Jatiasih Central City dengan skema pembayaran yang disepakati yaitu DP 50?ri harga Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah) dan sisa pelunasan 50% akan dicicil selama 12 (dua belas) bulan, sehingga harga rumah yang awalnya seharga Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah), dengan diskon sebesar Rp. 393.000.000,- (tiga ratus sembilan puluh tiga juta rupiah) sehingga menjadi seharga Rp. 1.100.000.000,- (satu milyar seratus juta rupiah) dengan uang muka yang harus dibayar sebesar Rp. 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah) dan sebagai tanda jadi pembelian 1 (satu) unit rumah, saksi Hiyasa Nopa Husmanudin membayar uang reservasi sebesar Rp. 2.000.000,- (dua juta rupiah).

Kemudian pada tanggal 29 Juli 2020 saksi hiyasa nopa husmanudin datang kembali ke Perumahan Jatiasih Central City untuk memastikan kelanjutan pemesanan rumah dan melakukan boking fee sebesar Rp13.000.000,- (tiga belas juta rupiah), sehingga total boking fee dan uang muka yang sudah dibayar sebesar Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) yang dilanjutkan pada tanggal 3 Agustus 2020 menandatangani Surat Pemesanan Rumah (SPR) Nomor: SP/HGU-JCC/08-20/0418, tanggal 1 Agustus 2020 di rumah saksi Hiyasa Nopa Husmanudin di Jalan Betet Blok C3 No.9 RT.008/012 Kel. Jatirasa Kecamatan Jatiasih Kota Bekasi yang ditanda tangani saksi Moch. Rizal selaku Marketing dan saksi Deden Ramdadi selaku General Manager PT. HADEZ GRAHA UTAMA. Setelah penandatanganan saksi Hiyasa Nopa Husmanudin kembali melakukan pembayaran uang muka dalam bentuk logam mulia senilai Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah) yang diserahkan kepada saksi Moch. Rizal, selanjutnya dalam rangka melunasi pembayaran rumah saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melakukan pembayaran sebagai berikut:

1.  Tanggal 4 Agustus 2020 sebesar Rp. 35.000.000,- (tiga puluh lima juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

2.  Tanggal 11 Agustus 2020 sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

3.  Tanggal 10 September sebesar Rp. 130.000.000,- (seratus tiga puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

4.  Tanggal 22 September 2020 sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

5.  Tanggal 2 Oktober 2020 sebesar Rp. 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

6.  Tanggal 3 Nopember 2020 sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA, sehingga total uang muka yang sudah di bayarkan sebesar Rp. 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah).

Pada tanggal 24 November 2020 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08  tanggal 24 November 2020, yang materi dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08, tanggal 24 November 2020  yang diantaranya yaitu : pihak pertama melakukan pembangunan dimulai sejak 1 Januari 2020 sesuai dengan spesifikasi teknis bangunan dan gambar rumah yang telah disetujui oleh kedua belah pihak dan pihak pertama wajib menyelesaikan pembangunan sampai dengan 31 Mei 2021. Dan setelah dilakukan penandatanganan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melakukan pembayaran sebagai berikut :

1.  Tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

2.  Tanggal 3 Januari 2021 sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

3.  Tanggal 16 Januari 2021 sebesar Rp. 25.000.000,- (dua puluh lima juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

4.  Tanggal 15 Maret 2021 sebesar Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA, sehingga total pemabayaran sebesar Rp. 85.000.000,- (delapan puluh lima juta rupiah).

Bahwa berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual beli  (PPJB) seharusnya PT. HADEZ GRAHA UTAMA menyelesaikan pembangunan Unit Cluster Green Lake Perumahan Jatiasih Central City pada tanggal 31 Mei 2021 dan dilakukan serah terima kunci tetapi ternyata pembangunan rumah hanya mencapai 30% (tiga puluh persen), disamping itu PT. HADEZ GRAHA UTAMA selaku pengembang tidak ada memberitahukan keterlambatan pembangunan  rumah tersebut. Kemudian pada tanggal 9 Februari 2022  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin mendatangani kantor PT. HADEZ GRAHA UTAMA untuk menemui Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA yaitu terdakwa Ahmad Saepulloh, tetapi pada saat itu  terdakwa Ahmad Saepulloh tidak bisa ditemui dan pada tanggal 15 Februari 2022 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin menerima pesan whatssap (WA) dari seseorang yang mengaku customer service PT. HADEZ GRAHA UTAMA namun tidak menyebutkan nama, dan mengirim draf Surat Kesepakatan Bersama Mengenai Pengembalian Uang Pemesanan Rumah, tetapi saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tidak setuju isi darf surat tersebut, dikarenakan pengembalian uang akan dikembalikan selambat-lambatnya selama 12 (dua belas) bulan. Pada tanggal 25 Februari 2022 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin kembali mendatangi PT. HADEZ GRAHA UTAMA untuk menanyakan permasalahan pengembalian uang yang ditemui oleh Indra Setiyabudi selaku perwakilan managemen PT. HADEZ GRAHA UTAMA,  dalam pertemuan tersebut PT. HADEZ GRAHA UTAMA akan mengembalikan uang dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan perusahaan tetapi sampai saat ini terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA tidak ada mengembalikan uang kepada saksi Hiyasa Nopa Husmanudin.

Bahwa ternyata terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktrur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA dalam membangun perumahan Jatiasih Central City yang terlatak di Jalan Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jatiasih Kota Bekasi tidak memiliki izin untuk mendirikan Perumahan karena terdakwa Ahmad Saepulloh tidak pernah mengajukan permohonan untuk mendapatkan Rekemendasi Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) maupun Keterangan Rencana Kota (KRK), Master Plan/Site Plan, dan Rekomendasi Teknis untuk mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dari pemerintah kota Bekasi dan atas Pembangunan Perumahan Jatiasih City di Jalan Cikunir Raya RT. 004/011 Kelurahan Jatiasih Kota Bekasi yang dilakukan oleh PT. HADEZ GRAHA UTAMA pada tahun 2020 dengan Direktur Utama terdakwa Ahmad Sapulloh, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi telah memberikan peringatan terhadap PT. HADEZ GRAHA UTAMA agar segera menghentikan seluruh kegiatan pembangunan dilapangan dan mengurus surat izin pembangunan, serta melakukan klarifikasi ke Seksi Fasilitasi Insentif, Disentif dan Pembongkaran Bangunan, Bidang Pengendalian Ruang Dinas Tata Ruang Kota Bekasi. Bahwa tanah yang dijadikan lokasi pembangunan Perumahan oleh PT. HADEZ GRAHA UTAMA dengan Direktur terdakwa Ahmad Saepullah ternyata milik orang lain yaitu tanah milik, atas nama: Sanip Kinan, Ayat Abdul Aziz, Sardi Kinan, Nacih Kinan, Eci Kinan, Nacah Kinan, Eni Kinan, Hj. Tasmah Kinan dan Sarwiyah Kinan berdasarkan Seritikat Hak Milik HM 6669/Jatiasih dengan luas 6.380 m2, dan tanah milik Wahban Nuruddin berdasarkan Sertifikat Hak milik HM 6748 / Jatiasih dengan luas 600 m2, sehingga pembangunan perumahan yang dilakukan oleh terdakwa Ahmad Saepulloah selaku Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA tidak memenuhi atau tidak sesuai dengan standar yang dipersyaratkan dan ketentuan peraturan perundang-undangan yaitu terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA yang bergerak dalam bidang penjualan rumah telah memperdagangkan dengan menjual barang berupa rumah kepada saksi Hiyasa Nopa Husmanudin dan sudah membayar Rp. 648.000.000.- (enam ratus empat puluh delapan juta rupiah) tetapi ternyata pembangunan rumah tersebut tidak ada izin bahkan tanah masih atas nama orang lain, sehingga saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tidak bisa memiliki dan menempati rumah yang di belinya namun terdakwa Ahmad Saepulloh tidak ada mengembalikan uang milik saksi Hiyasa Nopa Husmanudin sejumlah Rp. 648.000.000.- (enam ratus empat puluh delapan juta rupiah) kepada Hiyasa Nopa Husmanudin dan perbuatan terdakawa Ahmad Saepulloh telah merugikan saksi Hiyasa Nopa Husmanudin sejumlah Rp. 648.000.000.- (enam ratus empat puluh delapan juta rupiah) atau setidak-tidaknya sekitar sejumlah itu.-------------------------------

• Perbuatan terdakwa Ahmad Saepulloh sebagaimana diatur dan diancam pidana dalam Pasal 62 ayat (1) jo Pasal 8 ayat (1) huruf a Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.-------------------------------------------------------------

ATAU

Kedua

-----Bahwa terdakwa AHMAD SAEPULLOH pada bulan Agustus tahun 2020 atau setidak-tidaknya pada suatu waktu dalam tahun 2020, bertempat di perumahan Jatiasih Central City Jala Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jatiasih Kota Bekasi atau setidak-tidaknya disuatu tempat yang masih termasuk dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Bekasi yang berwenang memeriksa dan mengadili perkara ini telah melakukan tindak pidana pelaku usaha, dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut perbuatan tersebut dilakukan oleh terdakwa dengan cara-cara yang antara lain sebagai berikut :----

• Pada tanggal 27 Juli 2020 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melintas di Jalan Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jatiasih Kota Bekasi dan melihat iklan pemasaran perumahan Jatiasih Central City yang terpasang di pintu masuk perumahan yang sedang dibangun, kemudian  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin mendatangi kantor pemasaran PT. HADEZ GRAHA UTAMA selaku pengembang yang berada di area perumahan dan bertemu dengan saksi Moch. Rizal selaku marketing PT. HADEZ GRAHA UTAMA, dan pada saat itu saksi Moch. Rizal  menjelaskan perihal proses pembangunan rumah serta penawaran dengan memperlihatkan brosur sebagai berikut:

1. Perihal harga dan diskon yang didapatkan dari harga rumah yang tercantum di brosur, jika pembeli membeli dengan DP 50% diawal akan menjadi customer prioritas dan mendapat potongan sebesar Rp. 393.300.000,- (tiga ratus sembilan puluh tiga juta tiga ratus ribu rupiah), dari harga awal Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah) menjadi RP. 1.100.000.000,- (satu miliar seratus juta rupiah).

2.  Fasilitas umum di dalam Cluster terdapat 12 Fasilitas terbaik diantaranya ada Danau buatan dikelilingi jogging trek, unit dekat dengan Masjid, ada taman bermain, café, sport center, gym outdoor, CCTV dan security 24 Jam dan ada pusat pembelanjaan

3.  Spesifikasi bangunan antara lain:

a. Struktur dan pondasi dari bahan beton kelapa/cakar ayam.

b.  Dinding menggunakan bahan bata ringan;

c.  Akan mendapat 2 (dua) balkon yang menghadap samping arah danau dan menghadap depan rumah, karena sisa unit sudah habis.

4. Fasilitas di luar Perumahan Jatiasih Central City dekat dengan exit pintu tol, dekat dengan restoran, dekat dengan perbankan dan sekolah-sekolah ternama;

5.  Mendapat bonus AC sebanyak 3 (tiga) unit atau Kanopi setelah pembangunan selesai;

6.  Untuk customer prioritas pembangunan akan dilakukan lebih awal dari customer lain;

7.  Lokasi bebas dari banjir karena perusahaan membuat resapan berupa Danau buatan dan telah atas rekomendasi tata ruang kota;

8.  Bebas biaya Biaya Perolehan Hak Tanah Bangunan (BPHTB), AJB dan SHM;

9.  Diperlihatkan site plan dalam brosur Perumahan Jatiasih Central City.

Atas penjelasan saksi Moch. Rizal tersebut  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tertarik untuk membeli 1 (satu) unit rumah Cluster Green Lake Perumahan Jatiasih Central City dengan skema pembayaran yang disepakati yaitu DP 50?ri harga Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah) dan sisa pelunasan 50% akan dicicil selama 12 (dua belas) bulan, sehingga harga rumah yang awalnya seharga Rp1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah), dengan diskon sebesar Rp. 393.000.000 (tiga ratus sembilan puluh tiga juta rupiah) sehingga menjadi seharga Rp. 1.100.000.000,- (satu milyar seratus juta rupiah) dengan uang muka yang harus dibayar sebesar Rp. 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah) dan sebagai tanda jadi pembelian 1 (satu) unit rumah, saksi Hiyasa Nopa Husmanudin membayar uang reservasi sebesar Rp. 2.000.000,- (dua juta rupiah).

Kemudian pada tanggal 29 Juli 2020 saksi hiyasa nopa husmanudin datang kembali ke Perumahan Jatiasih Central City untuk memastikan kelanjutan pemesanan rumah dan melakukan boking fee sebesar Rp. 13.000.000,- (tiga belas juta rupiah), sehingga total boking fee dan uang muka yang sudah dibayar sebesar Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) yang dilanjutkan pada tanggal 3 Agustus 2020 menandatangani Surat Pemesanan Rumah (SPR) Nomor: SP/HGU-JCC/08-20/0418, tanggal 1 Agustus 2020 di rumah saksi Hiyasa Nopa Husmanudin di Jalan Betet Blok C3 No.9 RT.008/012 Kel. Jatirasa Kecamatan Jatiasih Kota Bekasi yang ditanda tangani  saksi Moch Rizal selaku Marketing dan  saksi Deden Ramdadi selaku General Manager PT. HADEZ GRAHA UTAMA. Setelah penandatanganan saksi Hiyasa Nopa Husmanudin kembali melakukan pembayaran uang muka dalam bentuk logam mulia senilai Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah) yang diserahkan kepada saksi Moch. Rizal. Selanjutnya dalam rangka melunasi pembayaran rumah saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melakukan pembayaran sebagai berikut:

1.  Tanggal 04 Agustus 2020 sebesar Rp. 35.000.000,- (tiga puluh lima juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

2.  Tanggal 11 Agustus 2020 sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

3.  Tanggal 10 September sebesar Rp. 130.000.000,- (seratus tiga puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

4.  Tanggal 22 September 2020 sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

5.  Tanggal 2 Oktober 2020 sebesar Rp. 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

6.  Tanggal 3 Nopember 2020 sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA, sehingga total uang muka yang sudah di bayarkan sebesar Rp. 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah).

Pada tanggal 24 November 2020 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08  tanggal 24 November 2020, yang materi dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08, tanggal 24 November 2020  yang diantaranya yaitu : pihak pertama melakukan pembangunan dimulai sejak 1 Januari 2020 sesuai dengan spesifikasi teknis bangunan dan gambar rumah yang telah disetujui oleh kedua belah pihak dan pihak pertama wajib menyelesaikan pembangunan sampai dengan 31 Mei 2021. Dan setelah dilakukan penandatanganan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melakukan pembayaran sebagai berikut :

1.  Tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

2.  Tanggal 3 Januari 2021 sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

3.  Tanggal 16 Januari 2021 sebesar Rp. 25.000.000,- (dua puluh lima juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

4.  Tanggal 15 Maret 2021 sebesar Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA, sehingga total pembayaran sebesar Rp. 85.000.000,- (delapan puluh lima juta rupiah).

Bahwa berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual beli  (PPJB) seharusnya PT. HADEZ GRAHA UTAMA menyelesaikan pembangunan Unit Cluster Green Lake Perumahan Jatiasih Central City pada tanggal 31 Mei 2021 dan dilakukan serah terima kunci tetapi ternyata pembangunan rumah hanya mencapai 30% (tiga puluh persen),  disamping itu PT. HADEZ GRAHA UTAMA selaku pengembang tidak ada memberitahukan keterlambatan pembangunan  rumah tersebut. Kemudian pada tanggal 9 Februari 2022  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin mendatangani kantor PT. HADEZ GRAHA UTAMA untuk menemui Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA yaitu terdakwa Ahmad Saepulloh, tetapi pada saat itu  terdakwa Ahmad Saepulloh tidak bisa ditemui dan pada tanggal 15 Februari 2022 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin menerima pesan whatssap (WA) dari seseorang yang mengaku customer service PT. HADEZ GRAHA UTAMA namun  tidak menyebutkan nama, dan mengirim draf Surat Kesepakatan Bersama Mengenai Pengembalian Uang Pemesanan Rumah, tetapi saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tidak setuju isi draf surat tersebut, dikarenakan pengembalian uang akan dikembalikan selambat-lambatnya selama 12 (dua belas)  bulan. Pada tanggal 25 Februari 2022 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin kembali mendatangi PT. HADEZ GRAHA UTAMA untuk menanyakan permasalahan  pengembalian uang yang ditemui oleh Indra Setiyabudi selaku perwakilan manajemen PT. HADEZ GRAHA UTAMA,  dalam pertemuan tersebut PT. HADEZ GRAHA UTAMA akan mengembalikan uang dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan perusahaan tetapi sampai saat ini terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA tidak ada mengembalikan uang kepada saksi Hiyasa Nopa Husmanudin.------

Bahwa ternyata terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktrur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA dalam membangun perumahan Jatiasih Central City yang terletak di Jalan Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jatiasih Kota Bekasi tidak memiliki izin untuk mendirikan Perumahan karena  terdakwa Ahmad Saepulloh tidak pernah mengajukan permohonan untuk mendapatkan Rekomendasi Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) maupun Keterangan Rencana Kota (KRK), Master Plan/Site Plan, dan Rekomendasi Teknis untuk mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dari Pemerintah kota Bekasi dan atas Pembangunan Perumahan Jatiasih City  di Jalan Cikunir Raya RT. 004/011 Kel. Jatiasih Kota Bekasi yang dilakukan oleh PT. HADEZ GRAHA UTAMA pada tahun 2020 dengan Direktur Utama terdakwa Ahmad Sapulloh, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi telah memberikan peringatan terhadap PT. HADEZ GRAHA UTAMA agar segera menghentikan seluruh kegiatan pembangunan dilapangan dan mengurus surat izin pembangunan, serta melakukan klarifikasi ke Seksi Fasilitasi Insentif, Disentif dan Pembongkaran Bangunan, Bidang Pengendalian Ruang Dinas Tata Ruang Kota Bekasi. Bahwa tanah yang diajdikan lokasi pembangunan Perumahan oleh PT. HADEZ GRAHA UTAMA dengan Direktur terdakwa Ahmad Saepullah ternyata milik orang lain yaitu tanah milik, atas nama: Sanip Kinan, Ayat Abdul Aziz, Sardi Kinan, Nacih Kinan, Eci Kinan, Nacah Kinan, Eni Kinan, Hj. Tasmah Kinan dan Sarwiyah Kinan berdasarkan Seritikat Hak Milik HM 6669/Jatiasih dengan luas 6.380 m2, dan tanah milik Wahban Nuruddin berdasarkan Sertifikat Hak milik HM 6748 / Jatiasih dengan luas 600 m2. Sehingga  perbuatan terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA, yang memperdagangkan barang dengan menjual rumah kepada Hiyasa Nopa Husmanudin yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label atau iklan sebanyak 9 (sembilan) item, karena pembangunan rumah yang dibangun oleh terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur Uatama PT. HADEZ GRAHA UTAMA tidak  memiliki izin bahkan tanah yang dijadikan untuk membangun rumah masih milik orang lain, sehingga saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tidak bisa memiliki dan menempati rumah yang di belinya dan perbuatan terdakwa Ahmad Saepulloh telah merugikan saksi Hiyasa Nopa Husmanudin sejumlah Rp. 648.000.000.000.- (enam ratus empat puluh delapan juta rupiah) atau setidak-tidaknya sekitar sejumlah itu.-----------------

• Perbuatan terdakwa AHMAD SAEPULLOH sebagaimana diatur dan diancam pidana dalam Pasal 62 ayat (1) jo Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.-------------------------------------------------------------

ATAU

Ketiga:

-----Bahwa terdakwa AHMAD SAEPULLOH pada bulan Agustus tahun 2020 atau setidak-tidaknya pada suatu waktu dalam tahun 2020, bertempat di perumahan Jatiasih Central City Jala Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jatiasih Kota Bekasi atau setidak-tidaknya disuatu tempat yang masih termasuk dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Bekasi yang berwenang memeriksa dan mengadili perkara ini telah melakukan tindak pidana yang menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya sebagaimana dimaksud dalam pasal 137, perbuatan tersebut dilakukan oleh terdakwa dengan cara-cara yang antara lain sebagai berikut :----------------

• Pada tanggal 27 Juli 2020 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melintas di Jalan Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jati Asih Kota Bekasi dan melihat iklan pemasaran perumahan Jatiasih Central City yang terpasang di pintu masuk perumahan yang sedang dibangun, kemudian  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin mendatangi kantor pemasaran PT. HADEZ GRAHA UTAMA selaku pengembang yang berada di area perumahan dan bertemu dengan saksi Moch. Rizal selaku marketing PT. HADEZ GRAHA UTAMA, dan pada saat itu saksi Moch. Rizal  menjelaskan perihal proses pembangunan rumah serta penawaran dengan memperlihatkan brosur sebagai berikut:

1. Perihal harga dan diskon yang didapatkan dari harga rumah yang tercantum di brosur, jika pembeli membeli dengan DP 50% diawal akan menjadi customer prioritas dan mendapat potongan sebesar Rp. 393.300.000,- (tiga ratus sembilan puluh tiga juta tiga ratus ribu rupiah), dari harga awal Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah) menjadi RP. 1.100.000.000,- (satu milyar seratus juta rupiah).

2.  Fasilitas umum di dalam Cluster terdapat 12 Fasilitas terbaik diantaranya ada Danau buatan dikelilingi jogging trek, unit dekat dengan Masjid, ada taman bermain, café, sport center, gym outdoor, CCTV dan security 24 Jam dan ada pusat pembelanjaan

3.  Spesifikasi bangunan antara lain:

a. Struktur dan pondasi dari bahan beton kelapa/cakar ayam.

b.  Dinding menggunakan bahan bata ringan;

c.  Akan mendapat 2 (dua) balkon yang menghadap samping arah danau dan menghadap depan rumah, karena sisa unit sudah habis.

4. Fasilitas di luar Perumahan Jatiasih Central City dekat dengan exit pintu tol, dekat dengan restoran, dekat dengan perbankan dan sekolah-sekolah ternama;

5.  Mendapat bonus AC sebanyak 3 (tiga) unit atau Kanopi setelah pembangunan selesai;

6.  Untuk customer prioritas pembangunan akan dilakukan lebih awal dari customer lain;

7.  Lokasi bebas dari banjir karena perusahaan membuat resapan berupa Danau buatan dan telah atas rekomendasi tata ruang kota;

8.  Bebas biaya Biaya Perolehan Hak Tanah Bangunan (BPHTB), AJB dan SHM;

9.  Diperlihatkan site plan dalam bosur Perumahan Jatiasih Central City.

Atas penjelasan saksi Moch. Rizal tersebut saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tertarik untuk membeli 1 (satu) unit rumah Cluster Green Lake Perumahan Jatiasih Central City dengan skema pembayaran yang disepakati yaitu DP 50?ri harga Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah) dan sisa pelunasan 50% akan dicicil selama 12 (dua belas) bulan, sehingga harga rumah yang awalnya seharga Rp1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah), dengan diskon sebesar Rp. 393.000.000 (tiga ratus sembilan puluh tiga juta rupiah) sehingga menjadi seharga Rp. 1.100.000.000,- (satu milyar seratus juta rupiah) dengan uang muka yang harus dibayar sebesar Rp. 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah) dan sebagai  tanda jadi pembelian 1 (satu) unit rumah, saksi Hiyasa Nopa Husmanudin membayar uang reservasi sebesar Rp. 2.000.000,- (dua juta rupiah).

Kemudian pada tanggal 29 Juli 2020 saksi hiyasa nopa husmanudin datang kembali ke Perumahan Jatiasih Central City untuk memastikan kelanjutan pemesanan rumah dan melakukan boking fee sebesar Rp. 13.000.000,- (tiga belas juta rupiah), sehingga total booking fee dan uang muka yang sudah dibayar sebesar Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) yang dilanjutkan pada tanggal 3 Agustus 2020 menandatangani Surat Pemesanan Rumah (SPR) Nomor: SP/HGU-JCC/08-20/0418, tanggal 1 Agustus 2020 di rumah saksi Hiyasa Nopa Husmanudin di Jalan Betet Blok C3 No.9 RT.008/012 Kelurahan Jatirasa Kecamatan Jatiasih Kota Bekasi yang ditanda tangani  saksi Moch. Rizal selaku Marketing dan saksi Deden Ramdadi selaku General Manager PT. HADEZ GRAHA UTAMA. Setelah penandatanganan saksi Hiyasa Nopa Husmanudin kembali melakukan pembayaran uang muka dalam bentuk logam mulia senilai Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah) yang diserahkan kepada  saksi Moch. Rizal. Selanjutnya dalam rangka melunasi pembayaran rumah saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melakukan pembayaran sebagai berikut:

1.  Tanggal 4 Agustus 2020 sebesar Rp. 35.000.000,- (tiga puluh lima juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

2.  Tanggal 11 Agustus 2020 sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

3.  Tanggal 10 September sebesar Rp. 130.000.000,- (seratus tiga puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

4.  Tanggal 22 September 2020 sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

5.  Tanggal 2 Oktober 2020 sebesar Rp. 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

6.  Tanggal 3 Nopember 2020 sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA, sehingga total uang muka yang sudah di bayarkan sebesar Rp. 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah).

Pada tanggal 24 November 2020 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08  tanggal 24 November 2020, yang materi dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08, tanggal 24 November 2020  yang diantaranya yaitu : pihak pertama melakukan pembangunan dimulai sejak 1 Januari 2020 sesuai dengan spesifikasi teknis bangunan dan gambar rumah yang telah disetujui oleh kedua belah pihak dan pihak pertama wajib menyelesaikan pembangunan sampai dengan 31 Mei 2021. Dan setelah dilakukan penandatanganan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melakukan pembayaran sebagai berikut :

1.  Tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

2.  Tanggal 3 Januari 2021 sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

3.  Tanggal 16 Januari 2021 sebesar Rp. 25.000.000,- (dua puluh lima juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

4.  Tanggal 15 Maret 2021 sebesar Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA, sehingga total pemabayaran sebesar Rp. 85.000.000,- (delapan puluh lima juta rupiah).

Bahwa berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual beli  (PPJB) seharusnya PT. HADEZ GRAHA UTAMA menyelesaikan pembangunan Unit Cluster Green Lake Perumahan Jatiasih Central City pada tanggal 31 Mei 2021 dan dilakukan serah terima kunci tetapi ternyata pembangunan rumah hanya mencapai 30% (tiga puluh persen),  disamping itu PT. HADEZ GRAHA UTAMA selaku pengembang tidak ada memberitahukan keterlambatan pembangunan  rumah tersebut. Kemudian pada tanggal 9 Februari 2022  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin mendatangani kantor PT. HADEZ GRAHA UTAMA untuk menemui Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA yaitu terdakwa Ahmad Saepulloh, tetapi pada saat itu  terdakwa Ahmad Saepulloh tidak bisa ditemui dan pada tanggal 15 Februari 2022 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin menerima pesan whatssap (WA) dari seseorang yang mengaku customer service PT. HADEZ GRAHA UTAMA namun  tidak menyebutkan nama, dan mengirim draf Surat Kesepakatan Bersama Mengenai Pengembalian Uang Pemesanan Rumah, tetapi saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tidak setuju isi draf surat tersebut, dikarenakan pengembalian uang akan dikembalikan selambat-lambatnya selama 12 (dua belas)  bulan. Pada tanggal 25 Februari 2022 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin kembali mendatangi PT. HADEZ GRAHA UTAMA untuk menanyakan permasalahan pengembalian uang yang ditemui oleh Indra Setiyabudi selaku perwakilan managemen PT. HADEZ GRAHA UTAMA, dalam pertemuan tersebut PT. HADEZ GRAHA UTAMA akan mengembalikan uang dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan perusahaan tetapi sampai saat ini terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA tidak ada mengembalikan uang kepada saksi Hiyasa Nopa Husmanudin.------

Bahwa ternyata terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktrur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA dalam membangun perumahan Jatiasih Central City yang terelatak di Jalan Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jati Asih Kota Bekasi tidak memiliki izin untuk mendirikan Perumahanan karena  terdakwa Ahmad Saepulloh tidak pernah mengajukan permohonan untuk mendapatkan Rekemondasi Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) maupun Keterangan Rencana Kota (KRK), Master Plan/Site Plan, dan Rekomendasi Teknis untuk mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dari Pemerintah kota Bekasi. Dan pembangunan Perumahan Jatiasih City di Jalan Cikunir Raya RT. 004/011 Kelurahan Jatiasih kota Bekasi yang dilakukan oleh PT. HADEZ GRAHA UTAMA pada tahun 2020 dengan Direktur Utama terdakwa Ahmad Sapulloh, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi telah memberikan peringatan terhadap PT. HADEZ GRAHA UTAMA agar segera menghentikan seluruh kegiatan pembangunan dilapangan dan mengurus surat izin pembangunan, serta melakukan klarifikasi ke Seksi Fasilitasi Insentif, Disentif dan Pembongkaran Bangunan, Bidang Pengendalian Ruang Dinas Tata Ruang Kota Bekasi. Bahwa tanah yang dijadikan lokasi pembangunan Perumahan oleh PT. HADEZ GRAHA UTAMA dengan Direktur terdakwa Ahmad Saepullah ternyata milik orang lain yaitu tanah milik, atas nama: Sanip Kinan, Ayat Abdul Aziz, Sardi Kinan, Nacih Kinan, Eci Kinan, Nacah Kinan, Eni Kinan, Hj. Tasmah Kinan dan Sarwiyah Kinan berdasarkan Seritikat Hak Milik HM 6669/Jatiasih dengan luas 6.380 m2, dan tanah milik Wahban Nuruddin berdasarkan Sertifikat Hak milik HM 6748 / Jatiasih dengan luas 600 m2.

Bahwa terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur PT. HADEZ GRAHA UTAMA dalam mendirikan Perumahan PT. HADEZ GRAHA UTAMA tidak sesuai dengan ketentuan pasal 42 ayat (2) Undang-Undang Nomor.1 tahun 2001 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yaitu:

Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:

a. status pemilikan tanah;

b. hal yang diperjanjikan;

c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;

d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dan

e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

Diamana terdakwa Ahmad Saepulloah selaku Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA, telah menjual rumah kepada saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tidak sesuai ketentuan perundang-undangan tersebut sehingga saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tidak bisa memiliki dan menempati rumah yang di belinya dan perbuatan terdakawa Ahmad Saepulloh telah merugikan saksi Hiyasa Nopa Husmanudin sejumlah Rp. 648.000.000.000.- (enam ratus empat puluh delapan juta rupiah) atau setidak-tidaknya sekitar sejumlah itu.-------------------------------------------------------

• Perbuatan terdakwa AHMAD SAEPULLOH sebagaimana diatur dan diancam pidana dalam Pasal 154 jo Pasal 137 Undang-Undang Nomor.1 tahun 2001 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.-------------------------------------------------------------

ATAU

Keempat :

-----Bahwa terdakwa AHMAD SAEPULLOH pada bulan Agustus tahun 2020 atau setidak-tidaknya pada suatu waktu dalam tahun 2020, bertempat di perumahan Jatiasih Central City Jala Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jatiasih Kota Bekasi atau setidak-tidaknya disuatu tempat yang masih termasuk dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Bekasi yang berwenang memeriksa dan mengadili perkara ini telah melakukan tindak pidana  dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu, martabat polsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan  barang sesuatu kepadanya, perbuatan tersebut dilakukan oleh terdakwa dengan cara-cara yang   antara lain sebagai berikut :-----------------------------------------

• Pada tanggal 27 Juli 2020 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melintas di Jalan Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jatiasih Kota Bekasi dan melihat iklan pemasaran perumahan Jatiasih Central City yang terpasang di pintu masuk perumahan yang sedang dibangun, kemudian  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin mendatangi kantor pemasaran PT. HADEZ GRAHA UTAMA selaku pengembang yang berada di area perumahan dan bertemu dengan saksi Moch. Rizal selaku marketing PT. HADEZ GRAHA UTAMA, dan pada saat itu saksi Moch Rizal  menjelaskan perihal proses pembangunan rumah serta penawaran dengan memperlihatkan brosur sebagai berikut:

1. Perihal harga dan diskon yang didapatkan dari harga rumah yang tercantum di brosur, jika pembeli membeli dengan DP 50% diawal akan menjadi customer prioritas dan mendapat potongan sebesar Rp. 393.300.000,- (tiga ratus sembilan puluh tiga juta tiga ratus ribu rupiah), dari harga awal Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah) menjadi RP. 1.100.000.000,- (satu milyar seratus juta rupiah).

2.  Fasilitas umum di dalam Cluster terdapat 12 Fasilitas terbaik diantaranya ada Danau buatan dikelilingi jogging trek, unit dekat dengan Masjid, ada taman bermain, café, sport center, gym outdoor, CCTV dan security 24 Jam dan ada pusat pembelanjaan

3.  Spesifikasi bangunan antara lain:

a. Struktur dan pondasi dari bahan beton kelapa/cakar ayam.

b.  Dinding menggunakan bahan bata ringan;

c.  Akan mendapat 2 (dua) balkon yang menghadap samping arah danau dan menghadap depan rumah, karena sisa unit sudah habis.

4.  Fasilitas di luar Perumahan Jatiasih Central City dekat dengan exit pintu tol, dekat dengan restoran, dekat dengan perbankan dan sekolah-sekolah ternama;

5.  Mendapat bonus AC sebanyak 3 (tiga) unit atau Kanopi setelah pembangunan selesai;

6.  Untuk customer perioritas pembangunan akan dilakukan lebih awal dari costomer lain;

7.  Lokasi bebas dari banjir karena perusahaan membuat resapan berupa Danau buatan dan telah atas rekomendasi tata ruang kota;

8.  Bebas biaya Biaya Perolehan Hak Tanah Bangunan (BPHTB), AJB dan SHM;

9.  Diperlihatkan site plan dalam bosur Perumahan Jatiasih Central City.

Atas penjelasan saksi Moch. Rizal tersebut  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tertarik untuk membeli 1 (satu) unit rumah Cluster Green Lake Perumahan Jatiasih Central City dengan skema pembayaran yang disepakati yaitu DP 50?ri harga Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah) dan sisa pelunasan 50% akan dicicil selama 12 (dua belas) bulan, sehingga harga rumah yang awalnya seharga Rp. 1.400.000.000,- (satu milyar empat ratus juta rupiah), dengan diskon sebesar Rp. 393.000.000 (tiga ratus sembilan puluh tiga juta rupiah) sehingga menjadi seharga Rp. 1.100.000.000,- (satu milyar sertus juta rupiah) dengan uang muka yang harus dibayar sebesar Rp. 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah) dan sebagai tanda jadi pembelian 1 unit rumah, saksi Hiyasa Nopa Husmanudin membayar uang reservasi sebesar Rp. 2.000.000,- (dua juta rupiah).

Kemudian pada tanggal 29 Juli 2020 saksi hiyasa nopa husmanudin datang kembali ke Perumahan Jatiasih Central City untuk memastikan kelanjutan pemesanan rumah dan melakukan boking fee sebesar Rp. 13.000.000,- (tiga belas juta rupiah), sehingga total booking fee dan uang muka yang sudah dibayar sebesar Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) yang dilanjutkan pada tanggal 3 Agustus 2020 menandatangani Surat Pemesanan Rumah (SPR) Nomor: SP/HGU-JCC/08-20/0418, tanggal 1 Agustus 2020 di rumah saksi Hiyasa Nopa Husmanudin di Jalan Betet Blok C3 No.9 RT.008/012 Kelurahan Jatirasa Kecamatan Jatiasih Kota Bekasi yang ditanda tangani saksi Moch. Rizal selaku Marketing dan  saksi Deden Ramdadi selaku General Manager PT. HADEZ GRAHA UTAMA. Setelah penandatanganan saksi Hiyasa Nopa Husmanudin kembali melakukan pembayaran uang muka dalam bentuk logam mulia senilai Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah) yang diserahkan kepada  saksi Moch. Rizal. Selanjutnya dalam rangka melunasi pembayaran rumah saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melakukan pembayaran sebagai berikut:

1.  Tanggal 4 Agustus 2020 sebesar Rp. 35.000.000,- (tiga puluh lima juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

2.  Tanggal 11 Agustus 2020 sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

3.  Tanggal 10 September sebesar Rp. 130.000.000,- (seratus tiga puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

4.  Tanggal 22 September 2020 sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

5.  Tanggal 2 Oktober 2020 sebesar Rp. 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Bank BCA 094-115-1379 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

6.  Tanggal 3 Nopember 2020 sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA, sehingga total uang muka yang sudah di bayarkan sebesar Rp. 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah).

Pada tanggal 24 November 2020 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08  tanggal 24 November 2020, yang materi dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08, tanggal 24 November 2020  yang diantaranya yaitu : pihak pertama melakukan pembangunan dimulai sejak 1 Januari 2020 sesuai dengan spesifikasi teknis bangunan dan gambar rumah yang telah disetujui oleh kedua belah pihak dan pihak pertama wajib menyelesaikan pembangunan sampai dengan 31 Mei 2021. Dan setelah dilakukan penandatanganan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) saksi Hiyasa Nopa Husmanudin melakukan pembayaran sebagai berikut :

1.  Tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

2.  Tanggal 3 Januari 2021 sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

3.  Tanggal 16 Januari 2021 sebesar Rp. 25.000.000,- (dua puluh lima juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA.

4.  Tanggal 15 Maret 2021 sebesar Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) secara transfer ke nomor rekening Mandiri 122-009-009-8099 a.n. PT. HADEZ GRAHA UTAMA, sehingga total pembayaran sebesar Rp. 85.000.000,- (delapan puluh lima juta rupiah).

Bahwa berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual beli  (PPJB) seharusnya PT. HADEZ GRAHA UTAMA menyelesaikan pembangunan Unit Cluster Green Lake Perumahan Jatiasih Central City pada tanggal 31 Mei 2021 dan dilakukan serah terima kunci tetapi ternyata pembangunan rumah hanya mencapai 30% (tiga puluh persen),  disamping itu PT. HADEZ GRAHA UTAMA selaku pengembang tidak ada memberitahukan keterlambatan pembangunan  rumah tersebut. Kemudian pada tanggal 9 Februari 2022  saksi Hiyasa Nopa Husmanudin mendatangani kantor PT. HADEZ GRAHA UTAMA untuk menemui Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA yaitu terdakwa Ahmad Saepulloh, tetapi pada saat itu  terdakwa Ahmad Saepulloh tidak bisa ditemui dan pada tanggal 15 Februari 2022 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin menerima pesan whatssap (WA) dari seseorang yang mengaku customer service PT. HADEZ GRAHA UTAMA namun tidak menyebutkan nama, dan mengirim draf Surat Kesepakatan Bersama Mengenai Pengembalian Uang Pemesanan Rumah, tetapi saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tidak setuju isi darf surat tersebut, dikarenakan pengembalian uang akan dikembalikan selambat-lambatnya selama 12 (dua belas)  bulan. Pada tanggal 25 Februari 2022 saksi Hiyasa Nopa Husmanudin kembali mendatangi PT. HADEZ GRAHA UTAMA untuk menanyakan permasalahan pengembalian uang yang ditemui oleh Indra Setiyabudi selaku perwakilan manajemen PT. HADEZ GRAHA UTAMA,  dalam pertemuan tersebut PT. HADEZ GRAHA UTAMA akan mengembalikan uang dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan perusahaan tetapi sampai saat ini terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA tidak ada mengembalikan uang kepada saksi Hiyasa Nopa Husmanudin.

Bahwa ternyata terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktrur Utama PT. HADEZ GRAHA UTAMA dalam membangun perumahan Jatiasih Central City yang terelatak di Jalan Cikunir Raya RT. 004 RT. 011 Jati Asih Kota Bekasi tidak memiliki izin untuk mendirikan Perumahanan karena  terdakwa Ahmad Saepulloh tidak pernah mengajukan permohonan untuk mendapatkan Rekemondasi Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) maupun Keterangan Rencana Kota (KRK), Master Plan/Site Plan, dan Rekomendasi Teknis untuk mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dari Pemerintah kota Bekasi dan atas Pembangunan Perumahan Jatiasih City  di Jalan Cikunir Raya RT. 004/011 Kel. Jatiasih Kota Bekasi yang dilakukan oleh PT. HADEZ GRAHA UTAMA pada tahun 2020 dengan Direktur Utama terdakwa Ahmad Sapulloh, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi l memberikan peringatan terhadap PT. HADEZ GRAHA UTAMA agar segera menghentikan seluruh kegiatan pembangunan dilapangan dan mengurus surat izin pembangunan, serta melakukan klarifikasi ke Seksi Fasilitasi Insentif, Disentif dan Pembongkaran Bangunan, Bidang Pengendalian Ruang Dinas Tata Ruang Kota Bekasi. Bahwa tanah yang dijadikan lokasi pembangunan Perumahan oleh PT. HADEZ GRAHA UTAMA dengan Direktur terdakwa Ahmad Saepullah ternyata milik orang lain yaitu tanah milik, atas nama: Sanip Kinan, Ayat Abdul Aziz, Sardi Kinan, Nacih Kinan, Eci Kinan, Nacah Kinan, Eni Kinan, Hj. Tasmah Kinan dan Sarwiyah Kinan berdasarkan Seritikat Hak Milik HM 6669/Jatiasih dengan luas 6.380 m2, dan tanah milik Wahban Nuruddin berdasarkan Sertifikat Hak milik HM 6748 / Jatiasih dengan luas 600 m2.

• Bahwa apa-apa yang disampaikan oleh terdakwa Ahmad Saepulloh selaku Direktur PT. HADEZ GRAHA UTAMA melalui saksi Moch Rizal Rizal selaku marketing PT. HADEZ GRAHA UTAMA yang dituangkan dalam brosur yang memuat informasi pembangunan dan fasilitas rumah dan yang dituangkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor: 08, tanggal 24 November 2020 yang diantaranya yaitu: pihak pertama melakukan pembangunan dimulai sejak 1 Januari 2020 sesuai dengan spesifikasi teknis bangunan dan gambar rumah yang telah disetujui oleh kedua belah pihak dan pihak pertama wajib menyelesaikan pembangunan sampai dengan 31 Mei 2021, merupakan tipu muslihat agar saksi Hiyasa Nopa Husmanudin yakin dan percaya bahwa perumahan yang dibangun oleh terdakwa Ahmad Saepulloh benar adanya, sehingga dengan dengan tipu muslihat akhirnya saksi Hiyasa Nopa Husmanudin tergerak hatinya dan menyerahkan uang sejumlah Rp. 648.000.000.000.- (enam ratus empat puluh delapan juta rupiah) dan perbuatan terdakawa Ahmad Saepulloh telah merugikan saksi Hiyasa Nopa Husmanudin sejumlah Rp. 648.000.000.000.- (enam ratus empat puluh delapan juta rupiah) atau setidak-tidaknya sekitar sejumlah itu.-------------------------------------------------------

Perbuatan terdakwa AHMAD SAEPULLOH sebagaimana diatur dan diancam pidana dalam Pasal 378 KUHP-----------------------------------------------------------------------------------